Un héritage fréquent aux Antilles, une situation souvent complexe
Aux Antilles, de nombreuses familles sont aujourd’hui concernées par une situation d’indivision : un bien immobilier appartient à plusieurs héritiers, souvent depuis plusieurs générations, sans qu’aucun partage n’ait jamais été formalisé.
Ce type de situation, très courant en Martinique comme en Guadeloupe, est le fruit de l’histoire patrimoniale locale : les biens familiaux sont transmis de manière collective, parfois sans titre notarié, avec le souhait de “garder la maison dans la famille”.
Mais avec le temps, ces situations deviennent de véritables nœuds juridiques et humains. Les démarches se bloquent, les décisions ne peuvent plus être prises, et les tensions apparaissent.
Les impôts fonciers s’accumulent, les biens se dégradent, et la valeur du patrimoine familial s’effrite.
C’est précisément à ce stade que l’intervention d’un expert immobilier indépendant devient essentielle : il permet de mettre des chiffres clairs sur des situations floues, de rétablir une base objective de discussion et d’ouvrir la voie à une sortie amiable ou juridique de l’indivision.
Comprendre la logique de l’indivision
L’indivision signifie que plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans que leurs parts soient matériellement séparées.
Chacun détient une quote-part abstraite exprimée en pourcentage, mais aucun indivisaire ne peut disposer seul du bien.
Ainsi, vendre, louer ou même entretenir une maison familiale nécessite l’accord de tous — ce qui, dans la pratique, devient souvent impossible dès qu’une famille s’agrandit ou se divise.
Aux Antilles, certaines indivisions concernent des terrains anciens transmis depuis plus de 50 ans, avec des dizaines d’ayants droit, parfois dispersés entre les îles et la métropole.
Ces situations bloquent la vente, la régularisation foncière et l’exploitation de milliers d’hectares de foncier privé.
Le rôle de l’expert immobilier : remettre des repères objectifs
L’expert immobilier intervient comme tiers neutre et professionnel.
Sa mission consiste à évaluer la valeur réelle du bien indivis, en prenant en compte son état, sa situation géographique, son potentiel, les contraintes réglementaires et les références de marché.
Son rapport permet de rétablir un socle de confiance entre les indivisaires : chacun sait exactement ce que vaut le bien, et donc la part qu’il détient.
Le notaire ou le juge dispose ensuite d’un document officiel, neutre et chiffré, qui servira de référence pour établir un partage équitable, un rachat de parts ou une vente.
Souvent, cette expertise immobilière marque le début du déblocage.
Une fois les données posées noir sur blanc, les discussions reprennent sur des bases concrètes et non plus émotionnelles.
La “Loi Letchimy”, un levier pour débloquer les indivisions aux Antilles
Promulguée le 27 décembre 2018, la Loi Letchimy (n° 2018-1244) a été créée pour faciliter la sortie d’indivision successorale dans les territoires ultramarins : Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
Jusqu’alors, la vente ou le partage d’un bien indivis exigeait l’accord unanime de tous les héritiers — une condition souvent impossible à réunir dans des familles nombreuses ou dispersées.
La Loi Letchimy introduit une procédure simplifiée :
lorsque plus de la moitié des indivisaires représentant au moins la moitié des droits souhaitent vendre ou partager le bien,
ils peuvent désormais le faire sans obtenir l’unanimité, sous contrôle du notaire.
Ce dispositif, prolongé jusqu’en 2038, permet ainsi de débloquer des successions anciennes et d’éviter la déperdition du patrimoine familial.
Il constitue un outil juridique précieux que les experts immobiliers peuvent appuyer en fournissant une évaluation objective des biens concernés.
En pratique, la Loi Letchimy et l’expertise immobilière sont deux leviers complémentaires :
l’une crée le cadre légal pour agir,
l’autre fournit la valeur de référence nécessaire à toute décision.
Sortir de l’indivision : une étape possible avec méthode et accompagnement
Une fois la valeur du bien connue, plusieurs options deviennent envisageables.
Les indivisaires peuvent décider de vendre le bien et de répartir le prix selon leurs parts, ou bien l’un d’entre eux peut racheter les quotes-parts des autres.
Dans les situations plus conflictuelles, l’expertise immobilière sert de base au juge ou au notaire pour statuer sur un partage équitable.
Dans tous les cas, l’évaluation indépendante du bien est la clé :
elle transforme un conflit d’opinions en une discussion fondée sur des faits et des chiffres.
C’est souvent le seul moyen de préserver la valeur du patrimoine familial tout en permettant à chacun d’avancer.
Un enjeu patrimonial et social majeur pour les Antilles
L’indivision n’est pas qu’une question de droit : c’est aussi un enjeu de mémoire et de transmission.
De nombreuses familles souhaitent conserver leur bien “de génération en génération”, mais sans régularisation, le patrimoine finit par se diluer ou se perdre.
Les procédures offertes aujourd’hui — expertise, loi Letchimy, partage amiable — permettent de préserver la valeur des biens tout en respectant l’histoire familiale.
Nos experts, basés en Martinique et en Guadeloupe, accompagnent ces démarches avec neutralité, tact et rigueur.
Nous comprenons à la fois la dimension humaine et les exigences techniques et juridiques de ces situations.
Notre objectif : transformer une situation bloquée en une solution claire, équitable et respectueuse de tous.
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